・「価値」を見えるものに。
市場にある投資商品、運用中の投資商品、いずれにおいても「価値」を見える状態に‘算出’して把握することが重要です。
では、いったい‘誰の目線’で価値を算出するのか？
それは、不動産会社及び銀行の目線です。
不動産会社及び銀行目線による価値の算出方法は、以下の2点が重要視されます。
①銀行及び第三者目線による、評価
②物件自体が備えている、収益性
①に関しては、例えば、現時点において物件を現金に換金した際における「賞味価格」をいいます。（専門用語では積算評価と呼びます。）土地に関しては毎年国税局が発表している路線価の単価と敷地面積を掛け合わせた金額となります。建物においては再調達価格を基に経過年数等を割り戻した評価額を指します。この土地評価と建物評価を合せた総額を精算評価額と呼びます。
②一方で物件自体が備えている収益性の妥当価格を算出する方法としては、収益還元法を利用致します。こちらは、将来にわたって幾らの収入を得るのか。また、期間を想定した際における収益の累計額を算出致します。それぞれメリットデメリットはあるものの、最近の傾向としては収益還元法を重要視する事が多くなってきております。
・現時点と将来を総合的に。
物件を購入する際には、現時点において収益性が妥当なのか。また、将来の売却時おいては適正価格で売却できるのかを総合的に判断する事がとても重要となります。
まとめ：運用を試みる場合は、収益還元法を利用
運用終了後における売却時は、積算評価額を利用
↑上記の2点を複合的に考え、物件の価値を算出する事が大切です。
