REIT(リート)というのは多数の投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃料収入や売却益などを還元する金融商品です

投資と一口に言っても、とてもたくさんの種類があります。

なかでも投資信託は、毎月一定額、商品によっては少額から始められることもあり、投資初心者の方にとっては‘初めての投資’として選ばれる方も多くいらっしゃいます。国が推奨する形をとっている「つみたてNISA」や「iDECO」も投資信託の一つです。

今回、ご紹介するのは投資信託の中でも‘不動産投資信託’という意味合いのあるREIT（リート）という投資商材です。

投資家の間では人気も高いREIT

REIT(リート)というのは、Real Estate Investment Trustの英語略です。具体的には多数の投資家から集めた資金でマンションやオフィスビル、商業施設などの不動産を購入し、賃料収入や売却益などを投資家に還元する金融商品です。
海外のREITと区別するため日本ではJapanのJを先頭に付けた、J-REITという名称で呼ばれることも多いです。

システムとしては、株式の投資信託と似ていますね。実際に不動産を購入して運営しようとする企業が、自分たちだけでは資金をまかなえない場合、投資会社を立ち上げるなどして、投資家からの投資を呼びかけます。そして、その資金を使って不動産の運用を行い、上がってきた利益を投資家に配分するという仕組みになります。

投資信託のうち不動産に特化した商品ということができ、株式や債券などをメインとする投資信託よりも優れたメリットが生まれることが多く、投資初心者の間では太陽光投資などと並んで人気の投資商品の一つとなっています。

※太陽光投資にご興味がある方はこちらへhttps://links-js-system.net/whats_up/1342/

具体的な購入は、投資信託を業務とする投資会社や銀行、不動産会社などを通じて購入することができる商品となっていて、ある程度パッケージングされた商品を購入するサービスが受けられます。

配当金の割合や、前年の実績などをチェックできますので、ある程度安心して投資できるというのが特徴です。不動産投資の中でもリスクがより少ない手法と言えます。

少ない自己資金でも始められる点が人気

通常不動産投資というと、土地や建物を所有したりレンタルしなくてはなりませんので、かなりの自己資金がないとできないものですが、REIT(リート)は、不動産投資の中でもそれほど費用をかけなくても利用できるのが大きな特徴です。あくまで投資信託ですので、少ない自己資金でも気軽に始められるのが魅力となっています。

具体的に言うと、一口当たり20万円から70万円というのが相場です。
もちろん、より高いリターンを目指すなら、これよりも高い投資金額が求められることもありますが、何れにしても効率よく資産を運用できるという側面があります。

とはいえ、REIT(リート)はあくまで自分の資金をそれほどかけなくても不動産投資ができるという類のものですので、少額の資金の中から利用するという方法の方が賢明と言えるでしょう。

無理なく不動産への投資ができますので、投資信託での運用をしたことがない人がスタートするのにとても良い手法かもしれません。また、余剰資金を使って少しでも安定した資産の活用がしたいというケースにも向いていると言えるでしょう。

REITのメリットとデメリット

メリットとデメリットをまずは大まかに把握しておきましょう。
REITのメリットはやはり、それほど多額の資金を持っていなくても気軽に不動産に投資できるということでしょう。
おおむね数十万円の資金できちんとした不動産投資ができますので、まとまった額の資金がないとそもそも投資すらできない不動産投資のなかでは最も初心者にも向いていると思います。

このREITのもう一つの大きなメリットは、安定した利益を得られるという点にあります。株式や債券の投資信託は高くても2パーセントから3パーセント程度の配当となりますが、REITの場合は4パーセント以上も珍しくなく、時には6パーセント超えということもあります。大きなリスクを抱えることなく、高いリターンを狙えるのは大きなメリットと言えるでしょう。

もちろん、REITにはデメリットもあります。それは、長期的に見るとリターンが減少するリスクが生じるということです。

不動産の市況を見る一つの目安＝公示価格を見ると、全国的に新型コロナウイルスの影響が和らぐなか2022年は全国全用途平均が上昇に転じました。住宅地、商業地、ともに2年ぶりの上昇となっています。変動率のマイナス幅も縮小傾向にあり、全国的に回復傾向に入ったとみられます。それが現在のREITのリターンを上げる要因となっています。しかしながら、先行きは不透明ですので、配当金が下がってしまう可能性もあるのです。もちろん、不動産市場がどう動くは分かりませんが、そのようなリスクが生じる可能性があるということは常に覚えておく必要があります。

REITのメリットをわかりやすくまとめると

①少額から投資可能
個人で不動産を購入する場合、何千万・何億という資金が必要ですが、REITであれば数万円程度から購入することが可能です。

②分散投資が可能
「オフィスビル」「マンション」「ホテル」など複数の用途の不動産を組み合わせたREITを購入すれば分散投資が可能です。

③専門家が物件選定から維持まで行う
株などの投資信託と同様に、基本的に専門家に任せておけば良いので、初心者でも簡単に不動産投資ができてしまいます。

④換金性が高い
上場しているので、基本的にいつでも購入・売却することができます。

REITのリスクを箇条書きでまとめると

①地震や火災などの被災
災害によって投資している不動産に損害が出た場合、分配金が減少する可能性があります。
ただ、不動産を実際に所有する場合にも同様のリスクが生じますね。

②上場廃止
REITは株式と同様の性質をもっているため、取引所が定める基準に触れると上場廃止処分が下されることがあります。
その場合、取引が著しく困難になる可能性があります。

③金利変動
一般に金利が上昇すると投資法人が金融機関へ支払う利息が増えるので、分配金が減少する可能性が高まります。

以上のように、投資信託の中でも全体的にメリットの高いREITは、利益という面でも優れていて、配当金の利益率は全体的に高く、株式や債券を使った一般的な投資信託よりも高い傾向にあります。しかも、利益の変動がそう多くなく、安定した収益を上げられるというメリットがあります。しかも前年の実績や配当金予測が出てきますので、利益の予想がしやすいというのも、REITならではの利点です。
ただし、‘稼ぎ’という面では、直接アパートや駐車場を経営するという不動産投資よりは劣ります。あくまでもリスクが少なく安定した収益が得られる確実な不動産投資手法と言えるでしょう。

REITの種類

REITは対象不動産の用途や対象地域によってさまざまな種類が商品化されています。
大きな区分として3つほどご紹介します。

●『単一用途特化型＝特定の用途の不動産のみに投資』

①オフィス特化型
都心のオフィスビルなどの運用が中心です。
コロナの影響でリモートワークが普及したため、オフィスの需要は低下傾向にあります。

②住宅特化型
マンションなどの運用が中心です。
大幅な人口減少などが起きない限り住居の需要は保たれるので、比較的リスクが小さく値動きも小さい傾向があります。

③ホテル特化型
ホテルの運用が中心で、観光業の業績に大きく左右されます。
コロナショックによって分配金が大幅に減額されるなど厳しい運用状況を強いられています。

④商業施設特化型
ショッピングセンターや百貨店などの運用が中心です。
ホテル特化型と同様に、コロナの影響を強く受けています。

⑤物流施設特化型
倉庫などの物流設備の運用が中心です。
コロナショックで巣ごもり消費が活発化したため、運用実績は比較的好調です。

⑥ヘルスケア施設特化型
医療施設や高齢者向け施設の運用が中心です。

●『複合型・総合型＝上記のものから２種類（複合型）または３種類以上（総合型）投資』

●『地域特化型＝世界の特定の地域に特化した銘柄を購入すれば海外の不動産にも投資可能』

具体的に、REITを始めるにはどうするの？

REIT投資を始めるには以下の手順を踏む必要があります。

証券口座を開く
証券口座に投資資金を入れる
REITを選んで投資する

REIT投資を始めるには証券口座を開く必要があるのですが、例えばSBI証券といった大手ネット証券会社から、SMBC日興証券といった大手対面型証券まで様々な証券会社がありますので、REIT商品やサービスなどをチェックして、自分にあった証券口座を開きましょう。ちなみに、どこも口座開設は無料です！

REITを購入する上で知っておきたい「4つの基準」

実際にREITを購入する際に、頻繁にチェックすることになる「基準」をご紹介しておきます。

価格騰落率：ある期間に価格がどれだけ変化したかを表す指標です。
過去の実績を表すものであり、未来の変化を予想するものではありません。
分配金利回り：投資した金額に対して、どの程度の分配金が還元されているかを示す指標です。「予想分配金（年間）/投資口価格」で計算されます。株式投資で言う‘株価’のようなものです。ちなみに現在のJ-REITの平均的な利回りは約4.2％です。
NAV倍率：REITの割安・割高度合いを示す指標です。株式投資のPBRのような指標で、保有している物件の純資産に対して、どれほど投資口価格が高いかを判断できます。一般的にNAV倍率>1であれば割高、NAV倍率<1であれば割安と判断できます。
NOI利回り：Net Operating Income の略称で、REITの純利益を示す指標です。年間の賃料収入から経費や空室リスクを考慮して計算した利回りです。

【まとめ】REIT(リート)とは

最後に、重要な3点を振り返ってみましょう。